Доверительное управление недвижимостью (Property Management) представляет собой сервис, который позволяет собственнику передать на основании договорных отношений свою недвижимость во временное управление. Управляющий со своей стороны сдает в аренду недвижимость, а также в интересах собственника решать все организационные и технические моменты касающиеся эксплуатации. Этот механизм управления позволяет собственнику получать стабильную прибыль с объекта, практически не тратя на него времени и сил, принимая решения по тем или иным вопросам удаленно.
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Доверительное управление — это не посредническая схема работы, по которой работает большинство агентств по сдаче недвижимости в наем, заключающаяся в поиске арендаторов и их заселения, на чем функция агентства считается выполненной. Договор доверительного управления имуществом относится к числу договоров об оказании услуг. Целью данного договора является управление имуществом в интересах определенного лица. Поэтому его предметом выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению переданным ему имуществом.
Управляющий, как правило, предлагает заключение и ведение договоров аренды, претензионную работу и юридическое сопровождение, работу с арендаторами, маркетинг и брокеридж со всей вытекающей отчетностью, полное финансовое, бухгалтерское сопровождение, сопровождение сделок купли-продажи. Кроме основных услуг есть и дополнительные, которые, как правило, тоже очень востребованы: сантехническая служба, электромеханические работы, плотницкие работы, кининговые услуги, отделочные работы, ключ сервис, ремонт мебели, услуги ателье.
Управляющий может предоставлять еще одну важную услугу — аудит использования объектов недвижимости, что для многих собственников представляет определенные трудности, т.к. выявить недостатки, злоупотребления на объекте, особенно, если это непрофильный актив, непросто. Управляющий может дополнительно представить собственнику анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, спрогнозировать доход от аренды.
Главное преимущество при работе с управляющим — экономия времени собственника. Второе существенное преимущество – экономия на налогах и возможность больше заработать от сдачи недвижимости через управляющего.
Россияне не активно сдают недвижимость в аренду официально. У такого подхода есть существенные минусы:
- Невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.
- Вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует соседство по любым причинам. Отправиться в рейд могут и участковые вместе с сотрудниками управы.
Способы сдачи недвижимости в аренду официально:
- Как физическое лицо. Налог – 13%. Один раз в год нужно сдавать декларацию 3-НДФЛ о доходах и уплачивать налог.
- В качестве индивидуального предпринимателя. Налог — 6% по УСН. Один раз в год нужно сдавать декларацию УСН и уплачивать налог по УСН, в пенсионный фонд и на медицинское страхование. Все налоги уплачиваются в ИФНС.
- В качестве самозанятого. Налог на профессиональный доход – 4%, если сдавать физ.лицу, 6%, если сдавать юр.лицу. Ограничение на данную форму занятости составляет доход в год 2,4 млн рублей.
- Приобретение патента. Стоимость зависит от местоположения квартиры и метража. В ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб. Стоимость патента платится единоразово за весь период сдачи в аренды перед ее началом.
Неуплата налогов — нарушение закона. Конечно, все может обойтись, и о ваших доходах никто не узнает. Но может случиться иначе.