Действующую систему добровольного страхования для защиты граждан от рисков покупки жилья по договорам долевого участия заменят на обязательные гарантии.
Госдума 21 июля 2017 года в третьем чтении приняла закон о защите прав дольщиков. Государственный компенсационный фонд, который будет формироваться за счет обязательных отчислений застройщиков, возьмет на себя исполнение обязательств застройщиками.
Форма гарантии интересов дольщиков с помощью страховки оказалась нежизнеспособной. Общий объем страховых премий, собранных страховщиками по договору долевого участия с 2014 года, составил около 27,5 млрд. рублей. По данным Минстроя, до сих пор не произведено ни одно выплаты. По закону 214-ФЗ, обеспечить интересы дольщика можно в любой из трех форм: страхование, банковское поручительство или счета эскроу. Исторически сложилось, что на практике использовалось в основном страхование. При этом основанием для страховой выплаты является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. На деле механизм добровольного страхования не работал. Застройщик покупал страховку как гарантию исполнения обязательств или того, что в случае форс-мажора дольщик получит выплату в соответствии с договором. Однако, затяжные судебные разбирательства тянутся дольше действия договора, и физические лица в итоге так и не получают свои выплаты.
Для защиты участников долевого строительства законом вводится новый механизм регулирования деятельности застройщиков, повышающий прозрачность строительного бизнеса и снижающий потери при банкротстве застройщика. Этот механизм включает обособление жилищного строительства от иных видов деятельности, установление принципа «одна компания — одно разрешение на строительство», позволяющего предотвратить эффект «домино», а также ужесточение финансовых требований к застройщику. Последний обязан на весь срок строительства поддерживать собственные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта. Также застройщиков обязали открывать в уполномоченном банке счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства.
Органы государственной власти разместят в этой системе информацию о должностных лицах, осуществляющих контроль за деятельностью застройщика, о выданных ими заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям, о проведенных проверках и предписаниях, а также о вступивших в силу постановлениях о привлечении застройщика и его должностных лиц к административной ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве.
Планируется создать единую информационную систему жилищного строительства, в которой в открытом доступе будет отображаться информация обо всех не введенных в эксплуатацию объектах долевого строительства. Подразумевается, что застройщики будут обязаны размещать в ней сведения о своей деятельности, включая проектную декларацию, проекты договоров участия в долевом строительстве, а также фотографии строящихся объектов.
Новые требования приведут к уходу с рынка мелких девелоперов и росту цен. Не исключено, что вырастет количество банкротств среди застройщиков, которые не смогут справиться с новыми требованиями. С одной стороны, новые требования закроют доступ на рынок «случайным» компания и в какой-то степени это снизит риски появления проблемных строек, с другой стороны, эта мера будет стимулировать монополизацию.